Każda transakcja związana z nieruchomością, niezależnie od tego, czy mówimy o kupnie, sprzedaży, wynajmie lub jej obciążeniu, wiąże się z decyzją majątkową o długofalowych skutkach. Dlatego warto poprzedzić ją rzetelną analizą. Jednym z podstawowych źródeł informacji w tym zakresie są księgi wieczyste.
Księga wieczysta jest rejestrem, który obrazuje stan prawny danej nieruchomości. Dzięki niej możemy ustalić komu i jakie prawa do niej przysługują.
W Polsce powyższy rejestr prowadzi sąd wieczystoksięgowy odpowiedni dla danego rejonu. Treść księgi można również przeglądać online pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/
Sprawdź na czym polega windykacja >>
W celu przejrzenia danej księgi wieczystej musimy znać jej numer. Numer księgi wieczystej można znaleźć w dokumentach związanych z nieruchomością, na przykład w akcie nabycia. Składa się on z 3 liter i cyfry 1, następnie ośmiu cyfr, a całość kończy się cyfrą kontrolną.
Numer księgi wpisujemy w formularzu umieszczonym wyszukiwarce ksiąg wieczystych . Po kliknięciu przycisku „Wyszukaj Księgę” system wyświetla podstawowe dane dotyczące danej księgi wieczystej. Możemy też wybrać czy chcemy przyglądać aktualną czy zupełną treść księgi. Zapoznawanie się z informacjami sugeruję rozpocząć od treści aktualnej. Zawiera ona informacje o obecnym stanie księgi.
Przeglądanie zupełnej treści KW jest mniej intuicyjne, szczególnie dla początkujących użytkowników. Warto jednak zapoznać się w następnej kolejności z umieszczonymi tam informacjami. Możemy tam znaleźć historyczne zapisy np. kto był poprzednim właścicielem nieruchomości lub czy była ona kiedyś przedmiotem zabezpieczenia finansowania.
Treść księgi wieczystej podzielona jest na 4 działy stanowiące 5 zakładek (dział pierwszy składa się z dwóch części). Przeglądając poszczególne zakładki możemy kolejno zapoznać się z takimi informacjami jak: oznaczenie nieruchomości, spis praw związanych z własnością, informacje dotyczące tego, kto jest właścicielem, roszczenia i ograniczenia ciążące na nieruchomości oraz aktualnie wpisane hipoteki.
Ten dział zawiera dane pozwalające na dokładną lokalizację nieruchomości. W przypadku gruntów będą to zazwyczaj numery działek oraz miejscowość, w której się znajdują. W przypadku lokali będzie to adres zawierający numer budynku, numer lokalu, kondygnację.
Coraz częściej przeglądając księgę wieczystą online w jej treści zawarty jest również bezpośredni link do Geoportalu, w którym można zapoznać się z elektroniczną wersją mapy obrazującej położenie działki. Geoportal to świetne narzędzie do wstępnej weryfikacji nieruchomości, szczególnie gruntów niezabudowanych. Należy jednak pamiętać, żeby nie traktować informacji tam zawartych jako jedynego wyznacznika przy podejmowania decyzji. Nie zawsze są one aktualne i precyzyjne.
W tym dziale możemy się zapoznać z prawami związanymi z własnością, na przykład może być tutaj wskazany okres użytkowania wieczystego.
W dziale drugim zawarte są szczegółowe informacje dotyczące tego kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym danej nieruchomości.
W dziale trzecim zawarty jest spis praw rzeczowych i ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości.
To przede wszystkim w tym dziale należy szukać informacji, które mogą komplikować zakup lub użytkowanie nieruchomości. Możemy tutaj odnaleźć wpisy dotyczące na przykład tego, że aktualnie prowadzona jest egzekucja komornicza z danej nieruchomości lub właściciel działki sąsiadującej ma prawo do przechodu i przejazdu po terenie nieruchomości objętej niniejszą księgą. Zdarza się również, że dział III zawiera informacje dotyczące długoterminowego najmu (np. na najbliższe 20 lat) lub o tym, że rozporządzanie daną nieruchomością (sprzedaż/obciążanie) jest zakazane do czasu zakończenia innego postępowania sądowego.
Ten dział zawiera wpisy dotyczące wszelkich hipotek, z dokładnym określeniem ich wysokości, rodzaju oraz wierzyciela. Należy jednak pamiętać, że jeżeli przykładowo na nieruchomości jest wpisana hipoteka w kwocie 200 000 zł, nie oznacza to, że saldo zobowiązań ciążących na nieruchomości dokładnie pokrywa się z tą kwotą. Często dana wierzytelność została już w części lub całości spłacona lub wręcz odwrotnie - zobowiązanie nie jest terminowo spłacane i kapitał z odsetkami przewyższa kwotę hipoteki.
Dowiedz się jak sprawdzić wiarygodność kontrahenta >>
Warto pamiętać, że wszelkie zmiany w księdze wieczystej następują z opóźnieniem. W zależności od miasta może ono sięgać nawet kliku miesięcy. Dlatego warto zwrócić uwagę na wzmianki i pytać o ich podstawę właściciela lub w sądzie (w wydziale ksiąg wieczystych odpowiednim dla nieruchomości). Przykładowo, gdy z nieruchomości została wszczęta egzekucja, tego samego dnia w księdze wieczystej pojawi się wzmianka o tym w dziale III. Natomiast wpis zawierający szczegóły tego roszczenia pojawi się dopiero po kilku miesiącach.
Analiza ksiąg wieczystych jest na tyle skomplikowana, że w przypadku kluczowych transakcji takich jak zakup, sprzedaż czy obciążenie nieruchomości warto skorzystać z pomocy wyspecjalizowanych instytucji, które zajmują się tym na co dzień.
