Hipoteka na nieruchomości to forma zabezpieczenia rzeczowego najczęściej stosowana w przypadku udzielenia finansowania przez instytucje finansowe. Dzięki hipotece podmiot udzielający finansowania zyskuje gwarancję, że w przypadku niespłacenia zobowiązania będzie mógł zaspokoić swoje roszczenia poprzez egzekucję z obciążonej nieruchomości. Hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Oznacza to, że nawet zmiana właściciela nie zwalnia nieruchomości z obciążenia.
Zabezpieczenie na nieruchomości w postaci hipoteki może być ustanowione:
6 najpopularniejszych form zabezpieczenia pożyczki i faktoringu w praktyce >>
Wysokość hipoteki, czyli suma hipoteki jest podana w dziale IV księgi wieczystej. Nie zawsze będzie to kwota faktycznego zadłużenia, jakie obciąża nieruchomość. Ponieważ hipoteka może zabezpieczać zarówno zwrot pożyczonego kapitału, jak i odsetek oraz innych kosztów, w tym kosztów egzekucji, instytucje finansowe ustalają sumę hipoteki w przedziale od 150% do 200% udzielonego finansowania.
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece nie określa jaka może być maksymalna suma hipoteki umownej. Natomiast w przypadku hipoteki przymusowej przepisy mówią, że jej wysokość nie powinna przekraczać 150% wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określone w dokumencie będącym podstawą wpisu.
Zgodnie z przepisami prawa, właściciel nieruchomości może wyrazić zgodę na obciążenie swojej nieruchomości wpisem hipotecznym w celu zabezpieczenia spłaty zaciągniętego zobowiązania. Ustanowienie hipoteki odbywa się w formie aktu notarialnego u notariusza. Prawo pozwala właścicielowi obciążyć nieruchomość dowolną liczbą hipotek. W zależności od rodzaju nieruchomości i celu w jakim jest ustanawiana hipoteka notariusz określa niezbędne dokumenty, które trzeba dostarczyć w celu dokonania aktu notarialnego ustanowienia hipoteki.
Wniosek do sądu o wpisanie hipoteki i jej ujawnienie w księdze wieczystej może złożyć:
Można także powierzyć to zadanie notariuszowi.
Wynagrodzenie notariusza z tytułu oświadczenia o ustanowieniu hipoteki jest uregulowane rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2013r. poz. 237) i wynosi połowę stawki maksymalnej.
Stawkę maksymalną oblicza się od wartości ustanowionej hipoteki. Na przykład dla nieruchomości o wartości:
Uzyskaną kwotę trzeba podzielić na pół i doliczyć do niej 23% podatku VAT.
Przykładowe wyliczenie taksy notarialnej dla hipoteki o wartości 500 000 zł
Wynagrodzenie notariusza wyniesie 1697,40 zł brutto
Wszystkie opłaty związane z ustanowieniem hipoteki i jej wpisaniem do ksiąg wieczystych ponosi właściciel nieruchomości.
Aby wpisać hipotekę do księgi wieczystej należy:
Przed złożeniem wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej należy zgromadzić kilka dokumentów, które trzeba załączyć do wniosku. Są to:
Wniosek o wpis w księdze wieczystej (formularz KW-WPIS) pobieramy z bazy formularzy na gov.pl, drukujemy i czytelnie wypełniamy. We wniosku należy wpisać:
Wniosek o wpis hipoteki z załącznikami składamy w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości, na której ma być ustanowiona hipoteka. Można to zrobić osobiście w biurze podawczym albo korespondencyjnie za pomocą listu poleconego.
Możesz to zrobić na trzy sposoby:
Wpis hipoteki do księgi wieczystej kosztuje 200 zł. Należy też opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (deklaracja PCC-3) – 19 zł.
Możesz też zlecić notariuszowi zawnioskowanie do sądu o wpisanie hipoteki. Jest to wygodniejsze, ale pociąga za sobą dodatkowe koszty.
Księgi wieczyste – jak je sprawdzić, jakie zawierają informacje? >>
Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej może potrwać nawet kilka miesięcy Sąd po rozpoznaniu wniosku o wpis dokonuje wpisu hipoteki do centralnej bazy ksiąg wieczystych. Strony są powiadamiane pisemnie o dokonaniu tego wpisu.
Hipoteka przymusowa to forma zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości dłużnika, do ustanowienia której nie jest potrzebna jego zgoda. Hipoteka przymusowa zostaje wpisana do księgi wieczystej decyzją sądu podjętą na podstawie wniosku wierzyciela i dołączonego tytułu wykonawczego.
Tytuł wykonawczy potwierdzający istnienie zadłużenia może mieć formę np. prawomocnego orzeczenia sądu, ugody sądowej, aktu notarialnego, w którym dłużnik poddał się egzekucji czy postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia.
Hipoteka przymusowa nie jest jednak środkiem egzekucyjnym zmierzającym bezpośrednio do zaspokojenia wierzytelności, a jedynie do zabezpieczenia realizacji wierzytelności, stwierdzonej tytułem wykonawczym.
Dzięki hipotece, jeśli w toku egzekucji komorniczej dojdzie do sprzedaży majątku dłużnika, wierzyciel ma prawo do dochodzenia z nieruchomości swojej wierzytelności, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi dłużnika.
Zarówno hipoteka przymusowa, jak i umowna wygasają, gdy dłużnik spłaci całość zadłużenia wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami, jeśli takie istnieją.
Hipoteka nie jest jednak automatycznie wykreślana z księgi wieczystej. To właściciel nieruchomości musi podjąć działania zmierzające do usunięcia tego wpisu. W celu wykreślenia wpisu hipotecznego właściciel nieruchomości powinien:
Po spłacie zadłużenia dłużnik powinien zwrócić się do wierzyciela (np. instytucji finansowej) o wydanie oświadczenia tzw. zgody na wykreślenie hipoteki. Takie oświadczenie powinno zawierać informację dotyczące hipoteki, spłaty zobowiązania tam wskazanego, braku roszczeń ze strony wierzyciela oraz zgodę na wykreślenie hipoteki, która zabezpieczała spłacone roszczenie. Ważne jest, aby dokument wystawiony przez wierzyciela był w prawidłowy sposób podpisany.
Wierzyciel, który był zabezpieczony hipoteką, ma obowiązek wysyłania takiego dokumentu dla właściciela nieruchomości dopiero po otrzymaniu stosownej prośby od dłużnika.
Po uzyskaniu zgody na wykreślenie hipoteki należy osobiście lub za pośrednictwem poczty do wydziału wieczystoksięgowego w sądzie złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki na formularzu KW-WPIS – „Wniosek o wpis w księdze wieczystej”.
Opłata za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej wynosi 100 zł. Podobnie jak w przypadku wpisu do hipoteki, można jej dokonać gotówką w kasie sądu, przelewem (w tytule przelewu należy wskazać numer księgi wieczystej oraz opisać, że opłata dotyczy wniosku o wykreślenie hipoteki) lub na platformie e-Płatności .
Czas oczekiwanie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej może wynieść nawet do 6 miesięcy.
Najczęstszą sytuacją, w której to notariusz składa wniosek o wykreślenie hipoteki występuje, gdy właściciel nieruchomości ustanawia kolejną hipotekę. Wtedy w akcie notarialnym jednocześnie zawarta jest informacja o złożeniu wniosku przez notariusza o wykreślenie tej pierwszej hipoteki.
Źródła:
Ustanowienie hipoteki przez notariusza - Kancelaria Notarialna Tczew - notariusz Jolanta Cejrowska
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej - poradnik krok po kroku | ksiegi-wieczyste.org
Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej - poradnik krok po kroku | ksiegi-wieczyste.org
Hipoteka przymusowa - Rozdział 3 - Księgi wieczyste i hipoteka. - Dz.U.2023.1984 t.j. - OpenLEX
